Bydlení
Vlastní bydlení, nebo pronájem?
Bydlet se někde musí. Pokud nechcete natrvalo zakotvit v dětském pokoji v bytě nebo domě rodičů, musíte dřív nebo později tuto skutečnost řešit.
V úvahu připadá buď podnájem, nebo vlastní bydlení. Podnájem je finančně dostupnější. Bydlíte teď hned, bez úvěrů a hypoték. Proč si tedy tolik lidí pořizuje vlastní bydlení?
- Peníze, které dáváte měsíčně za nájem, lze použít na splátky hypotéky.
- Pořizujete si vlastní nemovitost, do které můžete dále investovat, rekonstruovat ji – je zkrátka vaše.
- Vaše vlastní bydlení můžete uzpůsobit svým představám, což v podnájmu ne vždy jde.
- Vaše nemovitost může generovat i zisk – např. pronájmem části prostor.
- Jste vlastníkem majetku, který se může časem zhodnotit a jeho hodnota tak stoupne.
- Nemovitost bude součástí majetku, který po vás zdědí vaše děti/rodina.
- V důchodu by pro vás podnájem mohl znamenat finanční sebevraždu.
Daň z převodu nemovitostí
Od 1. listopadu 2016 se změnila pravidla pro placení daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí). Nově platí daň vždy kupující. Ten musí přiznání k dani z převodu nemovitostí podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, nebo nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí. Daň zůstává i pro rok 2018 čtyřprocentní (takže z milionu zaplatíte 40 000 Kč) a platí se finančnímu úřadu, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází.
I bydlení něco stojí…
S nákupem nemovitosti a bydlením jsou spojeny výdaje. Ty můžou být jak jednorázové, tak pravidelné. S jakými platbami počítat, když přemýšlíme o vlastním bydlení?
Jednorázové náklady
- Náklady spojené s přípravou a kontrolou smluvní dokumentace
- Náklady spojené s poskytnutím úvěru
- Kupní cena
- Daň z převodu nemovitosti
- Případné náklady na rekonstrukci
Pravidelné náklady
- Splátky úvěru
- Placení inkasa
- Daň z nemovitosti
- Příspěvek do fondu oprav
- Úhrada části nákladů spojených se správou a užíváním společných prostor, pokud jsou součástí nemovitosti
Doporučené pravidelné náklady
- Pojištění nemovitosti a odpovědnosti z držby nemovitosti, pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu způsobenou třetím osobám
- Průběžná údržba a opravy nemovitosti
Hypotéka - na co se připravit?
Úspory
Abyste na hypotéku dosáhli, je nutné mít v záloze částku ve výši alespoň 20 % ceny nemovitosti. Když vlastní úspory nemáte, výhodnější podmínky hypotéky můžete získat i zástavou nemovitosti, kterou již vlastníte (pro některé banky je to např. chata).
Dokazování příjmů
Banka chce mít samozřejmě jistotu, že půjčuje bonitnímu žadateli. Takže se připravte na trochu byrokracie s obíháním institucí a sháněním podpisů a razítek. Pokud nechcete nebo nemůžete tuto anabázi podstupovat, máte možnost využít hypotéku bez prokazování příjmů. Schopnost pravidelně splácet prokážete čestným prohlášením. U tohoto typu hypotéky čekejte ale vyšší úrok, než byste získali u běžné hypotéky.
Dluhy = stop hypotéce
Neberte na lehkou váhu ani drobné dluhy, banka si vaši platební morálku ověřuje až čtyři roky dozadu. Má právo nahlížet a taky nahlíží do bankovních i nebankovních registrů. I malý dluh tak může zablokovat velký sen o vlastním bydlení…
Minislovník hypotečních pojmů
Fixace
Fixace úrokové sazby u hypotečního úvěru je doba, po kterou se úroková sazba a tím i splátka u vašeho úvěru nebude měnit. Po ukončení fixace se úroková sazba mění podle aktuálních hodnot trhu. To je ten vhodný okamžik, kdy lze s bankou vyjednat novou úrokovou sazbu, délku fixace, délku splatnosti hypotečního úvěru atd.
Konsolidace
Konsolidace je sloučení většího množství věcí do menšího počtu. U finančních produktů se zpravidla jedná o konsolidaci několika úvěrů do jednoho. Pro klienta to znamená úsporu na měsíčních splátkách.
LTV
LTV je zkratkou pro „loan to value“. Vyjadřuje poměr výše hypotéky k hodnotě zastavované nemovitosti.
Výpočet LTV: výše hypotéky / odhad tržní ceny nemovitosti x 100 %
Příklad:
Výše úvěru - 800 000 Kč
Hodnota nemovitosti dle odhadu banky - 1 000 000 Kč
LTV = 80 %
Banka v tomto případě zapůjčí až 80 % financí ve vztahu k hodnotě zastavené nemovitosti.
Platí, že čím nižší je hodnota LTV, tím nižší je i úroková sazba hypotéky. Od 1. 4. 2017 se hranice maximálního LTV snížila na 90 %.
Refinancování
Refinancování je převedení stávajícího úvěru do jiné banky, která nabídne výhodnější sazbu a podmínky. Nejvíce se používá u hypoték.
RPSN
Výhodnost půjčky vám neodhalí úroková sazba, ale RPSN - roční procentní sazba nákladů. Na rozdíl od úroků totiž zahrnuje veškeré poplatky spojené s úvěrem.
Úroková sazba
Procentní vyjádření úrokové sazby vyčísluje, jakou částku finanční instituci, která úvěr poskytla, zaplatíte navíc.
Vinkulace
Je možné se setkat i s termínem "zástavní smlouva k pohledávce". Obecný význam slova vinkulace je omezení možností nakládat s určitou věcí. U hypoték se používá v souvislosti s (rizikovým) životním pojištěním a pojištěním nemovitosti. Účelem vinkulace v tomto případě je zajistit bance řádné splacení závazku.
Nezapomeňte na energetický štítek
Prodáváte nebo pronajímáte byt nebo rodinný dům, a nemáte pro svou nemovitost průkaz energetické náročnosti budov (PENB)? V tom případě riskujete pokutu až 50 tisíc korun, u majitelů bytových domů nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ) se tato částka může vyšplhat až na 200 tisíc Kč.
Jste majitelem bytu?
Majitel bytu musí SVJ nebo družstvo požádat o vydání PENB. Pokud tak SVJ nebo družstvo neučiní ani na druhou žádost, může majitel při prodeji nebo pronájmu nahradit PENB fakturami za energie za poslední tři měsíce.